افضل انواع الاستثمار العقاري وكيفية حساب عوائده
يعد الاستثمار العقاري أحد أفضل أنواع الاستثمار؛ حيث يضمن لك تحقيق عوائد استثمارية كبيرة مع الحفاظ على رأس المال.
وقد ازدهر الأستثمار في العقارات في مصر بشكل ملحوظ في السنوات الأخيرة نتيجة للعديد من العوامل كالمدن الجديدة التي أنشأتها الدولة وسمحت لكبار المطورين العقاريين في البناء فيها مما أنتج وفرة في المشروعات العقارية بمختلف أنواعها (السكنية – التجارية – الطبية – الإدارية).
ونتيجة إزدهار الاستثمار في العقارات بدأت الدولة في بحث إنشاء صناديق الاستثمار العقارى لضمان توفير مكان في السوق العقاري لصغار المستثمرين عن طريق إمدادهم بخطط مدروسة على يد متخصصين تحقق لهم النتائج المرجوة.
مايجب عليك معرفته إذا كنت على وشك البدء في الاستثمار العقاري
- قواعد الاستثمار في العقارات في مصر.
- أفضل أنواع الاستثمار العقاري في مصر.
- فوائد ومميزات الأستثمار العقاري.
- مخاطر الاأستثمار العقاري.
- كيفية حساب عائد الأستثمار العقاري ROI.
- صناديق الأستثمار العقاري في مصر.
وفي السطور القادمة نقدم لك دليلًا شاملًا يجيبك على كافة النقاط السابق ذكرها والتي عليك معرفتها قبل البدء في مشروعك القادم للاستثمار العقاري.
الاستثمار في العقارات
كان الاستثمار العقاري ولازال الاستثمار الأكثر أمنًا على لسان كبار المستثمرين ورجال الأعمال والحكماء؛ فعلى سبيل المثال جاء عن فرانكلين روزفلت،أحد رؤساء الولايات المتحدة الأمريكية، أنه لا يمكن خسارة العقار أو سرقته، بل يتم شراؤه ببساطة ودفع ثمنه وإدارته بقليل من العناية وأنه هو الاستثمار الأكثر في العالم.
وكذلك جاء عن لويس جليكمان وهو أحد مؤسسي أولى شركات العقارات في الولايات المتحدة الأمريكية أن أفضل استثمار في الأرض هو الأرض وأضف على ذلك الكثير من الأقاويل الناتجة عن تجارب كبار المستثمرين والتي تؤكد لك أن اختيارك للاستثمار في العقارات هو اختيار مثالي.
ولكي تضمن تحقيق نتائج ممتازة من استثمارك وإن كان بمبلغ مالي متواضع عليك التعرف على قواعدة في مصر والعالم.
قواعد الاستثمار العقاري في مصر
هناك مجموعة من القواعد إذا التزمت بها عند اختيارك للعقار الذي ترغب في الاستثمار فيه؛ تضمن تحقيق أعلى عوائد استثمارية وتجنب مخاطر الاستثمار العقاري عامة… ومن هذه القواعد ما يلي:
دراسة السوق أولًا
تخيل أن تبدأ مشروعًا لإنتاج الخبز في قرية ريفية يعتمد سكانها على ما ينتجونه في المنزل من خبز طازج؛ بالطبع لن يحقق المشروع نتائج مرضية إلا إذا قدم ميزة إضافية عن ما هو موجود وما اعتاد عليه السكان.
وهذا ما تساعدك دراسة السوق في معرفته؛ فلا يُنصح أبدًا ببدء مشروع حتى وإن كان شراء عقار بغرض الاستثمار العقاري إلا بعد دراسة السوق جيدًا والإطلاع على مؤشرات عوائد هذا النوع من الاستثمار وهل تعد تجارة ناجحة في هذه البقعة من الأرض تحديدًا وفي تلك الدولة أم لا!
ويمكنك عمل دراسة السوق من خلال البحث والتقصي وسؤال المستثمرين لجمع المعلومات ومن ثم تنظيمها للخروج بدراسة مفيدة أو عن طريق التوجه لإحدى الشركات التي تقدم لك دراسة سوق دقيقة لتوفر عليك الجزء الأكبر من عناء البحث ومن ثم اتخاذ القرار.
وضع خطة واضحة
بعد الانتهاء من إعداد دراسة السوق وليكن السوق العقاري في مصر، تأتي الخطوة الثانية وهي وضع خطة واضحة تشمل الآتي:
- موقع العقار الذي ترغب في الاستثمار فيه ولماذا اخترت هذا الموقع تحديدًا
- نوع العقار الذي ترغب في الاستثمار العقاري فيه وسبب اختيار لهذا النوع
- تفاصيل العقار كالمساحة والمزايا التي ترغب في توفرها فيه والشركة التابع لها وهكذا
- وضع خطة عن الطريقة التي تنوي بها جذب المشتري أو المستأجر
- صفات الفئة التي تستهدفها لشراء العقار أو استجاره وذلك حسب تفاصيل العقار وسعره وغيره من التفاصيل
عائد الاستثمار العقاري
لا تسثتمر كل أموالك في مشروع واحد
إحدى قواعد الاستثمار في العقارات بشكل خاص والاستثمار بشكل عام هي ألا تستثمر كل ما تملك في مشروع واحد أو مع شركة واحدة فقط وهكذا؛ ولعل أكثر ما يوضح هذا المبدأ هو مقولة لا تضع البيض كله في سلة واحدة حتى لا تخسر كل ما تملك في حال حدوث أي مشكلة غير متوقعة.
وفي حالة الاستثمار العقاري فإن عليك التأكد من وجود جزء من أموالك بعيد عن الاستثمار حتى تستند عليه في حال حدوث مشكلة ما بالإضافة إلى تنويع الشركات والوحدات التي تسعى للاستثمار فيها.
اختيار مواصفات العقار بدقة
من مبادئ الاستثمار العقاري عدم التسرع في اختيار العقار لأن كل تفصيلة في مواصفاته تؤثر على الفئة المستهدفة وبالتالي تحقيق العوائد فضلًا عن نجاحه كمشروع استثماري من عدمه.
فعلى سبيل المثال عليك اختيار موقع العقار في منطقة قريبة من الخدمات وتنمو بسرعة لأنه لو قمت باختيار موقع بغير تلك المواصفات فإن هذا يؤخر عليك الاستفادة من العقار؛ فعليك في هذه الحالة الانتظار حتى يتم توفير الخدمات وتنمو المنطقة حول العقار.
وكذلك فإن اختيارك لعقار به مداخل للهواء والشمس (في حالة العقارات السكنية تحديدًا) يساعدك في إرساء قواعد نجاح استثمارك العقاري.
اسأل عن سمعة الشركة المطورة للعقار
قبل شراء العقار الذي ترغب في الاستثمار العقاري فيه عليك استقطاع وقت للسؤال عن سمعة الشركة المطورة للعقار حتى تتأكد من التزامها بمواعيد التسليم والمواصفات المقررة في العقد بينك وبينهم.
ويمكنك في هذه الخطوة الإستعانة بآراء عملاء الشركة أو من تعاقدوا منها فضلًا عن إمكانية استشارة شركة تسويق عقاري كبيرة للوصول إلى قرار حكيم بشأن العقار.
احسب عوائد الاستثمار
أحد أهم قواعد الاستثمار العقاري هي أن تقوم بحساب عائد الاستثمار وذلك عن طريق قياس متوسط الربح الذي تحصل عليه في حال استثمرت أموالك في هذا العقار تحديدًا مقابل التكلفة الذي يتطلبها شرائه.
ولحساب عائد الاستثمار تحتاج إلى تحديد كل التفاصيل الخاصة بالعقار كـ قيمة العقار وتكلفة صيانته وإصلاحه وتجهيزه، بالإضافة إلى تفاصيل الدخل الشهري الذي ترغب في تحصيله منه مقابل تفاصيل الصيانة الدورية وإدارة العقار والضرائب التي يتحتم عليك دفعها في حال أتممت البيعة.
بعد تحديدك للنقاط السابقة تبدأ بحساب الآتي:-
الـ NOI
أو ما يُعرف بصافي الربح وينتج عن طرح إجمالي الدخل بنفقات الصيانة والتشغيل.
معدل عائد الاستثمار العقاري: ويمكنك حسابه من خلال قسمة الـ NOI على سعر العقار وتساعدك تلك الخطوة في المقارنة بين العقارات المطروحة للاستثمار أمامك لاختيار الأنسب.
العائد السنوي المتوقع
ويُعرف أيضًا بعائد النقد على النقد ويُمكنك من معرفة صافي الربح السنوي الذي تحصل عليه عند تأجير العقار وتستطيع حسابه من خلال قسمة الدخل النقدي السنوي مطروح منه مصروفات الصيانة والضرائب والتشغيل على سعر العقار عند شرائه.
الـ GRM
أو ما يُعرف بإجمالي الإيجار السنوي وتستطيع من خلاله اتخاذ قرار بشأن العقار لإنه يجيبك على سؤال (هل السعر المطلوب في العقار مناسب مقارنة بالعائد السنوي من تأجيره).
وتستطيع حسابه من خلال قسمة سعر بيع العقار على إجمالي الإيجار السنوي له.
وتعطيك الأرقام السابقة أكثر من رقم هام لتحديد عائد الاستثمار العقاري الخاص بك وبالتالي اتخاذ القرار المناسب بتحمل بعض المخاطر.
وبشكل عام يمكنك اعتبار العائد الاستثماري من العقار جيدًا إذا كان أعلى من 5% إلى 10% مع التأكيد على أن هذه النسبة تختلف من مستثمر إلى آخر.
ولكن..
ما هو أفضل أنواع الاستثمار العقاري وماهي انواعه
قبل التطرق لـ أفضل أنواعة ؛ إليك نُبذة عن أنواع الاستثمار العقاري بشكل عام وهي :-
الوحدات السكنية
يمكنك الاستثمار في العقارات السكنية عن طريق شراء الوحدة ثم تأجيرها لضمان دخل شهري ثابت. ويعيب هذا النوع من الاستثمار هو أن عائده ليس كبيرًا مقارنةً بالاستثمار في العقارات التجارية والطبية على سبيل المثال.
ويتوقف نجاحه وتحقيق أعلى فائدة منه من خلال الالتزام بقواعد اختيار العقار التي ذكرناها سابقًا كالموقع والمساحة ودرجة حيوية المنطقة وهكذا.
العقارات الطبية والتجارية والإدارية
يمكنك تحقيق عائد كبير من الاستثمار العقاري من خلال شراء أحد هذه الأنواع من العقارات والتي تتميز بارتفاع اسعار الإيجار فيها مقارنةً بالعقارات السكنية مما يحقق لك دخلًا ثابتًا بالشكل الذي ترغب فيه (شهري – ربع سنوي .. هكذا)
الاستثمار في العقارات القديمة
في هذا النوع من الأستثمار العقاري تقوم بشراء عقار أو وحدة قديمة وتجديدها والقيام بأعمال الصيانة اللازمة ثم بيعها بسعر يناسب متوسط الأسعار في المنطقة.
ولنجاح هذا النوع عليك التأكد أنه لا توجد مخالفات في بناء هذا العقار وأنه مرخص.
العوامل التي يتوقف عليها تحديد أفضل أنواع الاستثمار العقاري
صبرك على الربح
ففي حالة رغبتك في الحصول على الربح بسرعة فإنه يمكنك شراء عقار قديم وترميمه وبيعه أما في حالة وجود اختيار الانتظار قليلًا لتحقيق الربح فيمكنك شراء عقار تابع لشركة مطورة كبيرة وانتظار اكتمال المشروع للبدء في تأجير عقارك أو بيعها
نسبة الأرباح
إذا أردت تحقيق نسبة أرباح عالية فإن عليك الاستثمار في العقارات الطبية والتجارية أو الإدارية والابتعاد عن السكنية لأنها لا تحقق نفس العائد الربحي مقارنة بالأنواع السابقة.
وكذلك فإن رأس المال والمجهود الذي يمكنك بذله في العقار يحددان نوع الاستثمار العقاري الأفضل لك؛ فهي ليست قاعدة ثابتة عامةً.
وبشكل عام يمكنك الآن الاستثمار في العاصمة الادارية الجديدة في مصر أو التجمع الخامس وكذلك اكتوبر والعلمين الجديدة والساحل والسخنة بشكل عام؛ حيث تجد في تلك المدن كل انواع العقارات وتضمن كذلك أن الإقبال على التأجير والشراء فيها كبير.
فوائد ومميزات الاستثمار العقاري
عند الحديث عن فوائد مميزات الاستثمار العقاري فإن هناك ما يقرب من 14 ميزة تجعل اختيارك لمجال العقارات للاستثمار فيه اختيارًا مثاليًا ومن هذه الفوائد ما يلي:
- الدخل السلبي: والدخل السلبي عبارة عن دخل نقدي ثابت ومنتظم تحصل عليه بدون بذل مجهود.
- ربح مضمون: حيث تضمن الربح في الاستثمار العقاري وذلك من خلال ما يُعرف ببناء حقوق الملكية وهو الفرق عند الشراء مقابل البيع.
- مواجهة التضخم: يساعدك الأستثمار في أخذ احتياطاتك ضد التضخم الذي يحدث بمرور السنوات يؤثر على أسعار السلع.
- توفير عائد مادي مرتفع: يعد الاستثمار في العقارات أحد أكثر طرق الاستثمار الآمنة التي تستطيع فيها تحقيق عوائد مادية مرتفعة عن طريق تنويع حقيبتك الاستثمارية واتباع قواعد الاستثمار.
وبشكل عام لا يخلو الطريق من المخاطر كأي نوع من أنواع الاستثمارات وإليك أبرز المخاطر التي قد تواجهها أثناء رحلتك في الأستثمار العقاري.
مخاطر الاستثمار العقاري
- تكاليف الشراء: من مخاطر الاستثمار العقاري هي تحملك للتكاليف الخاصة بصيانة العقار وتجهيزه وقد تتحمل كذلك بعض التكاليف الخاص بتسجيل العقار والدفع لمحامي مختص للتأكد من صحة الأوراق والتراخيص.
- لا يمكنك بيع جزء من الوحدة: لعل الفكرة الآمنة في الاستثمار في الأسهم على سبيل المثال هي أنك تستطيع بيع جزء من حصتك الاستثمارية إذا كنت بحاجة إلى المال على عكس العقارات فإنك إما أن تبيع الوحدة كاملة أو تبقيها (في حال استثمارك في وحدة واحدة فقط)
- فترات الركود في الإيجار: من المعروف لملاك العقارات هو أنهم قد يمرون بفترات طويلة بدون وجود مستثمرين.
- التعرض للنصب: واحدة من مخاطر الاستثمار في السوق العقاري هي أنك قد تتعرض للنصب كأن تشتري وحدة ما على أرض غير مرخص بالبناء عليها، أو تشتري العقار من غير مالكه ثم تُفاجىء بالمالك الحقيقي يطالبك بـ رد الوحدة
ويمكنك تجنب هذه المخاطر من خلال استشارة شركة تسويق عقاري موثوقة مع استشارة محامي متخصص في السوق العقاري للتأكد من صحة الأوراق.
صناديق الاستثمار العقاري في مصر
إن الاستثمار العقاري من خلال صناديق الاستثمار في العقارات يعد آلية غائبة إلى حد كبير عن السوق العقاري المصري على الرغم من اعتمادها في دول العالم لمساعدة صغار المستثمرين لحل مشكلة التمويل العقاري وكذلك مساعدة كبار المستثمرين عن طريق إمدادهم بالخطط المدروسة ودراسات أحوال السوق حتى لا يتعرض المستثمر لأزمة ما في منتصف طريقه للاستثمار في العقارات.
وقد بدأت مصر الإنتباه إلى أهمية تأسيس صناديق الاستثمار العقاري مؤخرًا؛ فأصبح هناك ثلاث صناديق يمكنك الاستفادة من خدماتها وهي كالتالي:
صندوق المصريين للاستثمار العقاري
ويعد أول صناديق الاستثمار العقاري في مصر وقد تم تقييد وثائقه في 2018 بالبورصة المصرية ليستطيع المستثمرين تداول الأسهم الخاصة به بسهولة.
وتم إنشاء الصندوق بهدف مساعدة الراغبين في الاستثمار في العقارات (أفراد ومؤسسات) ليوفر لهم صندوق المصريين للاستثمار العقاري الموارد والخبرات اللازمة لتحقيق عوائد مالية ممتازة.
ومن المقرر انتهاء عمر الصندوق خلال عام 2028 مع إمكانية تجديده مرة أخرى باعتباره أحد صناديق الاستثمار المغلقة المنتجة لعوائد دورية.
وبدأ الصندوق برأس مال 2.5 مليار جنيه تم تقسيمها على 250 مليون وثيقة بقيمة 10 جنيه للوثيقة الواحدة ومن المقرر زيادة رأسمال الشركة ليصل إلى 10 مليار جنيه.
يُدار صندوق المصريين للاستثمار العقاري من قِبل مجموعة من الشركات الخبيرة في مجالات إدارة العقارات والتطوير العقاري والاستثمار المالي وإدارة صناديق الاستثمار العقاري كـ شركة أودن للاستثمار المالي وشركة المصريين للاسكان والتعمير وشركة إميرالد للتطوير وإدارة المشروعات وأخيرًا شركة خدمات الإدارة للصندوق Survfund.
صندوق بنك مصر للاستثمار العقاري
من المقرر إنشاء بنك مصر لصندوق بنك مصر للاستثمار العقاري برأسمال يبدأ من نصف مليار جنيه لينضم إلى قائمة صناديق الاستثمار في البنك والتي تأسست إدارتها العامة في 1994 لإدارة استثمارات عملاء البنك (أفراد ومؤسسات)
وبشكل عام يمكنك الاستفسار عن الصندوق من خلال موقع بنك مصر.
صندوق الاستثمار العقاري العربي المباشر
وأخيرًا كان هناك صندوق مصري باسم صندوق الاستثمار العقاري العربي المباشر تم إنشائه في 23 نوفمبر عام 1998، ومازالت الجهود مستمرة لتوفير صناديق تساعد المستثمرين بالسيولة اللازمة للدخول في السوق العقاري.
الخلاصة
يعد الاستثمار العقاري أحد أكثر المجالات الرائجة في مصر حاليًا بسبب إنشاء الدولة لمشروعات قومية كالعاصمة الإدارية الجديدة إلى جانب مجموعة من المدن الجديدة المتكاملة والمنظمة التي تجذب المشترين والمستأجرين؛ ولذا فإن قرارك في الأستثمار في العقارات من أكثر القرارات الصائبة التي تتخذها الآن
