تفاصيل لا تفوتك معرفتها عن إنتهاء عقد الإيجار
يبحث الكثيرون عن التفاصيل والمعلومات الخاصة بإجراءات إنتهاء عقد الإيجار، و بموجب انتهاء العقد يكون لطرفي التعاقد من المُؤجر والمُستأجر مجموعة من الحقوق والواجبات تجاه بعضهما.
في هذا المقال نعرض لك جميع التساؤلات وأجوبتها القانونية الخاصة بانتهاء عقد الإيجار والحالات المختلفة الخاصة به.
هل يمكن خروج المستأجر قبل إنتهاء عقد الإيجار؟
نعم، يمكن أن ينتهي عقد الإيجار قبل انتهاء مدته المحددة، إذا تحققت أحد أسباب إخلاء الوحدة المُؤجرة وفقًا للمادة 18 من قانون رقم 136 لسنة 1981، ولمعرفة المزيد عنها إليك.
تعرف على كل ما يخص إنتهاء عقد الإيجار بوفاة المُستأجر؟
وفقًا للمادة 29 من قانون رقم 49 لسنة 1977 فإن عقد الإيجار لا ينتهي بوفاة المُستأجر الأصلي وإنما يمتد لمدة أخرى لمن يحق لهم هذا الإمتداد ولكن بشرط عدم الإخلال بالمادة 8 من القانون نفسه.
ما علاقة المادة 8 بإنتهاء عقد الإيجار بوفاة المُستأجر؟
كما ذكرنا في السابق أن عقد الإيجار يمتد لمن يحق له هذا الإمتداد بعد وفاة أو ترك المُستأجر الأصلي للعين أو الوحدة السكنية المُؤجرة، شرط ألا يخل ذلك بما نصت عليه المادة 8 من قانون رقم 49 لسنة 1977، وتنص بـ:-
- لا يجوز للشخص أن يحتجز فى البلد الواحد أكثر من مسكن دون مقتضى (أي إثبات عدم الحاجة لذلك)، ولا يجوز إبقاء المساكن المعدة للاستغلال خالية مدة تزيد على أربعة أشهر إذا تقدم لـ استئجارها مستأجر بالأجرة القانونية .
- ويعتبر فى حكم إبقاء المساكن خالية التراخى عمدا عن اعدادها للاستغلال وفي هذه الحالة يجوز للمحافظ المختص التنبيه على المالك بكتاب موصى عليه بعلم وصول لأعداد البناء للاستغلال فى المهلة التي يحددها له.
- فإذا انقضت هذه المهلة دون ذلك كان للمحافظ أن يسند إلى إحدى الجهات القيام بأعداد البناء للاستغلال على حساب المالك وفقا للقواعد التى يصدر بها قرار من وزير الأسكان والتعمير ويكون للمبالغ المستحقة لهذه الجهة حق امتياز على المبنى.
- ويكون للجهة المشار إليها تأجير تأجير وحدات المبنى التى لم يسبق تأجيرها و اقتضاء أجرة وحدات المبنى جميعه إلى أن تستوفى المبالغ التى انفقها والمصروفات الإدارية ويحق للمالك أن يحصل على 20% من تلك الأجرة شهريا .
ولمعرفة المزيد عن الأشخاص الذين يحق لهم امتداد عقد الإيجار بعد وفاة المُستأجر.
ما علاقة “المُساكنة” بـ انتهاء عقد الإيجار؟
“المُساكنة” هنا يُقصد بها مشاركة شخص آخر للمُستأجر في الوحدة أو “العين” المُؤجرة، واستقر قضاء النقض في هذه الحالة على عدم انتهاء عقد الإيجار بوفاة المُستأجر وجواز الإمتداد للمُساكن بشرطين هما:-
- الإقامة المستقرة المعتادة مع المستأجر الأصلي.
- أن تكون الاقامة المستقرة مستمرة حتى الوفاة أو الترك.
ما هي الحالة التي يجوز فيها إنتهاء عقد الإيجار دون سابق إنذار تنبيه بالإنهاء أو الإخلاء؟
وفقًا للمادة 598 من القانون المدني المصري فيما يخص إنتهاء العقد بانتهاء مدته:-
إذا نص تحرير عقد الإيجار على الأتي :-
- انتهاء عقد الإيجار بانتهاء مدته.
- انتهاء عقد الإيجار حال الامتناع عن سداد الأجرة.
وهنا يجب أن يُحرر نص يفيد بجواز إنتهاء العقد دون الحاجة إلى تنبيه أو إنذار بانتهاء مدة عقد الإيجار ، ويجوز للمُؤجر أو المالك اللجوء للقضاء المستعجل لطرد المُستأجر بفسخ أو إنتهاء عقد الإيجار .
ما هي الحالة التي يجوز فيها إنتهاء عقد الإيجار بشرط توفر سابق إنذار تنبيه بالإنهاء أو الإخلاء؟
إذا نص عقد الإيجار من البداية في شروطه المكتوبة بين الطرفين من “المؤجر” و”المُستأجر” على انتهاء العقد بانتهاء مدته أو بالامتناع عن سداد الأجرة بشرط التنبيه بالإخلاء أو إنذار بانتهاء مدة عقد الإيجار.
في حال خلا العقد من صيغة تنفي اختصاص القضاء المستعجل بالطرد، هنا لا يحق للمالك طرد أو فسخ أو إنتهاء عقد الإيجار بالقضاء المستعجل المُختص.
ما علاقة تقسيم مدة عقد الإيجار بالنص التشريعي الخاص بـ إنتهاء عقد الإيجار بإنتهاء مدته ؟
تقسيم مدة عقد الإيجار إلى آجال، بناء على اتفاق المؤجر أو المالك والمُستأجر، يجوز لأحدهما أن يطلب إنهاء الإيجار قبل انتهاء أي مدة بشرط إخطار الطرف الآخر بوقت كاف قبلها، وفي هذه الحالة فان العقد لا يكون قد تجرد عند كل مدة بل يعد مستمرا في مدة واحدة وهى المدة الكلية لإجمالي أقسامها.
ما النص التشريعي الذي يحكم شروط إنتهاء عقد الإيجار الذي لم يتفق على مدة معينة له أو تعذر إثبات مدته؟
نصت المادة رقم 536 من القانون المدني إن عقد الإيجار إذا كان غير محدد بمدة معينة عند تحريره أو تعذر إثبات مدته فإنه لا ينتهي بإنتهاء المدة المحددة لدفع الإيجار، ولكن على أحد المتعاقدين مما يريد منهم إنتهاء عقد الإيجار بالتنبيه أو الإنذار على الطرف الأخر بالإخلاء.
تعرف على الفترات الزمنية المُحددة وفقًا للقانون المدني بشأن الإنذار بإنتهاء مدة عقد إيجار المنازل أو المساكن؟
في المنازل إذا كانت الفترة المحددة من قبل أطراف التعاقد للقيمة الإيجارية “الأجرة” أربعة أشهر أو أكثر وجب التنبيه قبل انتهائها بشهرين، فإذا كانت الفترة أقل من ذلك وجب التنبيه قبل إنقضاء نصفها الأخير.
- أما فى المساكن والغرف اذا كانت الفترة المحددة من قبل أطراف التعاقد للقيمة الإيجارية “الأجرة” شهرين أو أكثر، وجب التنبيه قبل إنقضاء نهايتها بشهر، فإذا كانت أقل من ذلك وجب التنبيه قبل انقضاء نصفها الأخير.
تعرف على علاقة إنتهاء عقد الإيجار بتحديد مدته؟
يجب على المتعاقدين تحديد مدة الإيجار حسب رغبتهما، ووفقًا للقانون المدني المصري بشأن حق الانتفاع وحق الاستعمال وحق السُكنى
حيث نصت المادة 999 من القانون المدني المصري، أنه لا تزيد مدة التحكير لشيء عن 60 عامًا، وعلى ذلك فإنه على المتعاقدين لها تحديد المدة التي يتفقان عليها لعقد الإيجار، ويمكن ان تكون عشر سنوات أو عشرين سنة ، أو أكثر أو أقل بشرط الا تزيد المدة عن ستين سنة بحيث لا يصبح عقد الإيجار عقد مؤبدا.
وفي حال تعذر تحديد المدة أو علقت المدة على مشيئة المستاجر، او بأنها طوال حياة المستأجر، فإنه ينص على عدم جواز إنهاء عقد الإيجار طالما يؤدي المُستأجر أجرته، وفي هذه الحالات يعتبر عقد الإيجار مُنعقدا للفترة المحددة لدفع مبلغ الإيجار المتفق عليه.
ما شكل الإنذار بانتهاء مدة عقد الإيجار؟
لا يشترط في التنبيه أو الإنذار بانتهاء مدة عقد الإيجار أن يكون لها شكل محدد، هذا في حال لم يتفق أطراف التعاقد من المُؤجر أو المالك و المُستأجر أو المُنتفع، لشكل معين لـ الإنذار بانتهاء مدة عقد الإيجار، وقد يكون:-
- إنذار انتهاء مدة عقد الإيجار على يد محضر.
- من الممكن أن يكون الإنذار أو التنبيه بانتهاء عقد الإيجار، على هيئة خطاب أو شفاهة، وبمجرد الحصول على التنبيه يكون قد أُثبت ذلك قانونيًا.
ما النتائج المترتبة على رغبة فسخ المستأجر لـ عقد الإيجار قبل انتهاء مدته؟
- لا يجوز للمُستأجر فسخ العقد حسب رغبته الفجائية قبل إنتهاء مدته عدا الحالات التي يجيز فيها القانون ذلك.
- وفي هذه الحالة إذا أنهى المُستأجر عقد الإيجار بإرادته دون موافقة المالك أو “المُؤجر”، فيحق للأخير طلب التعويض عند انتهاء الإيجار عقد قبل انتهاء مدته، وغالبا يقدر القاضي التعويض بالقيمة الإيجارية المُتفق عليها مسبقًا خلال التعاقد، وتكون مستحقة على المستأجر حتى يجد المؤجر من يقبل استئجار الشقة أو الوحدة السكنية منه.
أعرف نص القانون الخاص بـ إنتهاء عقد الإيجار بوفاة المستأجر؟
- وفقًا للقانون المدني المصري بشأن موت المُستأجر أو إعساره، تنص المادة 601 أنه لا ينتهي الإيجار بموت المُؤجر أو بموت المُستأجر.
- ومع ذلك إذا مات المُستأجر جاز لورثته أن يطلبوا إنهاء العقد إذا أثبتوا أنه بموت مورثهم أصبحت أعباء العقد أثقل من أن تتحملها مواردهم، أو أصبح الإيجار يجاوز حدود حاجتهم، وفي هذه الحالة عليهم الإعمال بتطبيق المادة 563 من القانون نفسه بشأن فترة إخبار المالك قبلها بمدة.
هل للقضاء دور في تحديد مدة العقد أو إنتهاء عقد الإيجار؟
العقد شريعة المتعاقدين، فلا يجوز نقضه ولا تعديله إلا باتفاق الطرفين، أو للأسباب التى يقررها القانون . (2)ومع ذلك إذا طرأت حوادث استثنائية عامة لم يكن في الوسع توقعها وترتب على حدوثها أن تنفيذ الالتزام التعاقدي، ان لم يصبح مستحيلا صار مرهقا للمدين بحيث يهدده بخسارة فادحة، جاز للقاضى تبعا للظروف وبعد الموازنة بين مصلحة الطرفين أن يرد الالتزام المرهق إلى الحد المعقول، ويقع باطلا كل اتفاق على خلاف ذلك .
ما شروط وحالات إنهاء عقد الإيجار قبل انتهاء مدته؟
- نظم القانون المدني المصري في مادة 552 هذه المسألة فيما يعرف قانوناً وفقهاً بإنتهاء عقد الإيجار للعذر الطارئ أو إنهاء العقد قبل انتهاء مدته.
- ونصت المادة على أنه:
إذا كان الإيجار معين المدة جاز لكل من المتعاقدين أن يطلب إنهاء العقد قبل انقضاء مدته إذا حدثت ظروف غير متوقعة من شأنها أن تجعل تنفيذ الإيجار من بدايته أو أثناء سريانه مرهقا.
وهنا يجب مراعاة من يطلب إنهاء العقد التنبيه بالإخلاء المنصوص عليه بالمادة 511 من القانون نفسه وعلى أن يعوض الطرف الآخر تعويضاً عادلاً»
أعرف 4 حالات بموجب تحققها يجوز إنهاء عقد الإيجار قبل انتهاء مدته؟
- أن يكون عقد الإيجار معين المدة.
- ظهور ظروف خطيرة بعد بدء تنفيذ عقد الإيجار ولا يشترط أن تكون هذه الظروف الخطيرة عامة بل يصح أن تكون خاصة بأحد المتعاقدين من المؤجر أو المستأجر.
- أن تكون الظروف الخطيرة السابق ذكرها غير متوقع حدوثها.
- أن تجعل هذه الظروف تنفيذ الالتزام مرهقاً لا مستحيلاً.
