كل ما تريد معرفته عن تشريعات وقوانين الإيجار من الباطن

الإيجار من الباطن سلاح ذو حدين إما أن يكون قانوني وشرعي وإما أن يكون مصدر قضايا لا حصر لها ومحل خلاف أمام منصات القضاء.

“لا يصح إلا الصحيح” إذا كنت تبحث عن الطرق الشرعية السليمة الخاصة بـ أحكام واجراءات الإيجار من الباطن والتنازل عن الإيجار، إليك كل المعلومات التي تهمك في هذا الشأن.

طرق إثبات الإيجار من الباطن

جاء قانون رقم ١٣١ لسنة ١٩٤٨ بإصدار القانون المدني والذي يضم العديد من التشريعات الخاصة بمختلف القضايا والشئون، ولكن نخص اليوم بالحديث عن جزء التشريعات والمواد القانونية المُنظمة لـ الايجار من الباطن.

حكم الإيجار من الباطن:-

إليك المواد الخاصة بـ الإيجار من الباطن والتنازل عن الإيجار في القانون المدني المُشرع عن قانون رقم ١٣١ لسنة ١٩٤٨، وفقاً لآخر تعديل صادر في ١٦ يوليو عام ٢٠١١.

الباب الثاني (العقود الواردة على الانتفاع بالشىء)، الفصل الأول (الإيجار)، بند: التنازل عن الإيجار والإيجار من الباطن

• مادة ٥٩٣
• مادة ٥٩٤
• مادة ٥٩٥
• مادة ٥٩٦
• مادة ٥٩٧

 

الرموز الخاصة بأفراد القانون المدني بشأن الإيجار من الباطن

1. المؤجر (طرف أول)
2. المستأجر (طرف ثاني)
3. المستأجر من الباطن أو “المتنازل له” (طرف ثالث )

هل يجوز الايجار من الباطن وفقًا لنظام الايجار القديم.. وكيف تتم الطريقة الصحيحة لذلك؟

حالة واحدة فقط تصح فيها ماهية الإيجار من الباطن والتنازل عن الإيجار وهي  بحسب نص المادة رقم 593 من القانون المدني أنه  “للمستأجر حق التنازل عن الايجار و الإيجار من الباطن ، وذلك عن كل ما استأجره أو بعضه، ما لم يقض الاتفاق بغير ذلك”.

ومعنى ذلك وفقًا لما اجراه التقنين المدني بأحقية المستأجر (طرف ثاني) المتولد من عقد الإيجار في الانتفاع بالشيء المؤجر، بوصفه من الحقوق المالية في التنازل عن الإيجار للغير وفي الإيجار من الباطن، طالما لم يوجد شرط في العقد يمنعه من ذلك.

وبالتالي في هذه الحالة يسقط عدم إثبات قضية الإيجار من الباطن كـ سلاح قضائي لصالح المؤجر (طرف أول) ضد حق المُستأجر (طرف ثاني) وبالتالي يسقط إيجاز طرد المستأجر قانون قديم، وفقًا لـ حالات طرد المستأجر إيجار قديم المُتبعة في المادة 18 للقانون رقم 136 لسنة 1981.

ماذا يحدث في حالة اقتضاء ضرورة المستأجر أن يبيع عقار يحتوى على مصنع أو متجر؟

وفقًا للمادة (594) من القانون المدني إذا كان الأمر خاصاً بإيجار عقار أنشئ به مصنع أو متجر واقتضت الضرورة أن يبيع المستأجر هذا المصنع أو المتجر، جاز للمحكمة بالرغم من وجود الشرط المانع أن تقضي بإبقاء الإيجار إذا قدّم المشتري ضماناً كافياً ولم يلحق المؤجّر من ذلك ضرر محقق.

تعرف على الوضع القانوني للمستأجر تجاه المتنازل له (الطرف الثالث) حال التنازل عن الايجار والايجار من الباطن:-

وفقًا للمادة (595) من القانون المدني أنه في حالة التنازل عن الإيجار يبقى المستأجر ضامناً للمتنازل له في تنفيذ التزاماته.

ما الأمور المُستحق فعلها على المستأجر من الباطن (طرف ثالث) وفقًا للوائح القانونية الواردة في القانون المدني المنظمة لـ الإيجار من الباطن؟

بحسب المادة (596) من القانون المدني المصري

1.  على (الطرف الثالث) المستأجر من الباطن أن يكون مُلزمًا بأن يؤدي للمؤجّر (الطرف الأول) مباشرةً ما يكون ثابتاً في ذمته للمستأجر الأصلي (الطرف الثاني) وقت أن ينذره المؤجّر.
2. لا يجوز للمستأجر من الباطن (الطرف الثالث) أن يتمسّك قبل المؤجر (الطرف الأول) بما يكون قد عجّله من الأجرة للمستأجر الأصلي (الطرف الثاني)، ما لم يكن ذلك قد تم قبل الإنذار وفقاً للعرف أو لاتفاق ثابت تم وقت الإيجار من الباطن.

متى تُبرأ ذمة المستأجر الأصلي (طرف ثاني) من ضمانه للمستأجر من الباطن (طرف ثالث) حال التنازل عن الايجار ؟

تنص المادة (597) من القانون المدني المصري، على تبرأ ذمة المستأجر الأصلي (طرف ثاني) قبل المؤجّر(طرف أول) سواءً فيما يتعلق بضمانه للمتنازل له (طرف ثالث) في حالة التنازل عن الإيجار.

متى تُبرأ ذمة المستأجر الأصلي (طرف ثاني) من ضمانه للمستأجر من الباطن (طرف ثالث) حال الإيجار من الباطن؟

وفقًا للمادة (597) من القانون المدني، والتي تنص على تبرأ ذمة المستأجر الأصلي (طرف ثاني) قبل المؤجّر(طرف أول) سواءً فيما يتعلق بضمانه للمتنازل له (طرف ثالث) في حالة الإيجار من الباطن بإيجاز هذين الشرطين:-

1. إذا صدر من المؤجّر قبول صريح بالتنازل عن الإيجار أو بالإيجار من الباطن.
2. إذا استوفى المؤجّر الأجرة مباشرةً من المتنازل له أو من المستأجر من الباطن (الطرف الثالث) دون أن يبدي أي تحفظ في شأن حقوقه قبل المستأجر الأصلي (الطرف الثاني).

نماذج لحالات نقض مدني في الطعن الخاص بجلسات طرق إثبات الإيجار من الباطن:-

للمستأجر (طرف ثاني) حق التنازل عن الإيجار أو الإيجار من الباطن، وذلك عن كل ما أستأجره أو بعضه، ما لم يقض الاتفاق بغير ذلك، دلالة على أن المنع من هذه التصرفات هو استثناء من الأصل لا يقوم إلا بالاتفاق عليه بين المؤجر والمستأجر. (نقض مدني في الطعن رقم 225 لسنة 47 قضائية – جلسة 20/1/1979).

التأجير من الباطن عقد يؤجر المستأجر بموجبه منفعة الشيء المؤجر المخولة له بوصفه مستأجراً إلى آخر مقابل أجرة يحصل عليها منه فإن الإيجار من الباطن يعتبر صورة من صور انتفاع المستأجر الأصلي بالشيء المؤجر. (نقض مدني في الطعن رقم 305 لسنة 49 قضائية – جلسة 1/12/1979 مجموعة المكتب الفني – السنة 30 – الجزء 3 – صـ 132 – فقرة 2).

أجر المؤجر العين لمستأجر لاعتبارات شخصية فيه، فلا يجوز للمستأجر هنا أن يؤجر من الباطن أو يتنازل عن الإيجار، حتى ولو لم يكن منصوصاً صراحة في عقد الإيجار على منعه من ذلك، لأن عقد إيجاره مبني على اعتبارات شخصية في المستأجر. (وسيط السنهوري – المرجع السابق – بند 455 – صـ 621 وما بعدها).

قبض المالك للأجرة من المستأجر من الباطن لا يعد بمثابة إقرار منه يقوم مقام الإذن الكتابي الصريح إلا إذا كان مباشراً وغير مقترن بأي تحفظ فإن لم يكن كذلك فإنه على العكس يتضمن جحداً لعقد الإيجار من الباطن”. (نقض مدني في الطعن رقم 108 لسنة 52 قضائية – جلسة 28/4/1983 مجموعة المكتب الفني – السنة 34 – الجزء 1 – صـ 1073 – فقرة 6).

فروض في حالة وجود شرط مانع في العقد لـ الإيجار من الباطن والتنازل عن الإيجار:-

أنه يجوز للمستأجر – بالرغم من وجود الشرط المانع – أن يدخل معه شركاء في استغلال العين المؤجرة (تكوين شركة في العين المؤجرة) ما داموا غير مستأجرين من الباطن.

ولا يجوز للمؤجر أن يتعسف في التمسك بالشرط المانع، فإذا تعذر على المستأجر الانتفاع بالعين المؤجرة بنفسه، واضطر إلى إيجارها من الباطن أو التنازل عن إيجارها للغير، فلا يجوز للمؤجر أن يتمسك بالشرط المانع إذا لم يكن له أية مصلحة في تنفيذه، وإلا كان هذا تعسفاً منه في استعماله حقه.

ويجوز للمؤجر أن يتنازل عن الشرط المانع، صراحة أو ضمناً، ويعد من قبيل التنازل الضمني عن التمسك بالشرط المانع: قيام المؤجر الأصلي بقبول الأجرة مباشرة من المستأجر من الباطن وبدون أي تحفظ، أو أن يقوم المؤجر الأصلي بمطالبة المستأجر من الباطن بالأجرة مباشرة (ولو من أجل استيفاء دين أجرة مستحقة على المستأجر الأصلي)، أو حتى سكوته مدة طويلة دون اعتراض مع علمه اليقيني بقيام المستأجر الأصلي بتأجير العين المؤجرة للغير من الباطن. فإذا ما حصل التنازل من المؤجر عن الشرط المانع، صراحة أو ضمناً، لم يعد له حق بعد ذلك في أن يطلب فسخ الإجارة لهذا السبب.    (وسيط السنهوري – المرجع السابق – بند 456 – صـ 622 وما بعدها)

متى يكون الايجار من الباطن وسيلة لطرد المُستأجر(طرف ثاني)؟

وفقًا للمادة 18 من قانون رقم 136 لسنة 1981 إذا ثبت أن المستأجر (طرف ثاني) قد تنازل عن الوحدة المُؤجرة، أو أجرها من الباطن بغير إذن كتابي صريح من المالك للمستأجر الأصلي، أو تركه للغير بقصد الاستغناء عنه نهائيًا، على أن يكون ذلك دون إخلال بالحالات التى يجيز فيها القانون للمستأجر تأجير المكان مفروشًا أو التنازل عنه أو تأجيره من الباطن أو تركه لذوى القربى وفقًأ لأحكام المادة 29 من القانون 49 لسنة 1977.

أنه لا يجوز للمستأجر أن يؤجر المكان المؤجر من الباطن أو أن يتنازل عن عقد الإيجار بغير إذن كتابى صريح من المالك مما مؤداه أنه ولئن كان المشرع يشترط حصول المستأجر على إذن كتابى بالتنازل عن الإيجار أو التأجير من الباطن كى لا يدع للمؤجر سبيلاً إلى طلب الإخلاء ، إلا أنه لما كان منع المستأجر من تأجير المكان من الباطن أو التنازل عن الإجارة حقاً مقرراً لمصلحة المؤجر فيجوز له النزول عن شرط الحظر وحقه في طلب الإخلاء صراحة أو ضمناً وليس له من بعد حصوله فسخ الإجارة بسببه إذ إنه متى تنازل المؤجر عن الشرط المانع أو عن الحق في طلب الإخلاء بسبب التنازل عن الإيجار أو التأجير من الباطن فإنه يقع باتاً لا يجوز العدول عنه أو الرجوع فيه .

هل هناك التشريعات المُنظمة لـ طرق إثبات الإيجار من الباطن؟

بالطبع هناك تشريعين قانونيين فيما يخص طرق إثبات الإيجار من الباطن والتنازل عن الإيجار.

ما علاقة قانون الاثبات رقم (107) لسنة 1979 بـ طرق إثبات الإيجار من الباطن؟

في الأساس هناك رأيين فيما يخص طرق إثبات الإيجار من الباطن وهما:-

الأول:- اعتبار طرق إثبات الإيجار من الباطن أو التنازل عن الإيجار من الوقائع المادية، وهناك ما يؤيد ذلك قانونيًا.

الثاني:- اعتبار طرق إثبات التنازل عن الايجار والايجار من الباطن تصرف قانوني وليس واقعة مادية.

وبناء عليه جاءت مادتي 76 و 118 من قانون الاثبات رقم (107) لسنة 1979 لتفسير الرأيين بالتفصيل، حيث:-

1. تنص المادة 76 أنه يجوز الإثبات بالشهادة في الوقائع المادية، ومعنى ذلك أن الايجار من الباطن او التنازل عن الايجار يعتبران من الوقائع المادية وبناء عليه يمكن للمحكمة سماع البينة الشخصية لاثبات واقعة التأجير من الباطن.
2. التنازل عن الايجار والايجار من الباطن يعتبران تصرف واقعة قانونية وليست مادية ولا يجوز إثباتها إلا بالبينة التحريرية وهنا يُطبق المادة 118 من قانون الإثبات الخاصة بـ (اليمين الحاسمة)

وتنص على:- اذا عجز الخصم عن اثبات ادعائه أو دفعه فعلى المحكمة ان تسأله عما اذا كان يطلب تحليف خصمه اليمين الحاسمة من عدمه، فإن طلب ذلك وكان الخصم حاضرا بنفسه حلفته المحكمة.

في حالة غيابه جاز لها اصدار الحكم غيابيا معلقا على النكول عن اليمين عند الاعتراض بناء على طلب من الخصم حتى لو كان الخصم الآخر قد حضر بعض جلسات المرافعة.

للاطلاع على البنود التشريعية لقانون الايجار الجديد رقم 4 لسنة 1996 بشأن الإيجار من الباطن

تحميل قانون الايجار القديم رقم 136 لسنة 1981 المنظم لطرق إثبات الإيجار من الباطن

تحميل قانون رقم 49 لسنة 1977 

القانون المدني المصري بشأن تأجير الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر.