امتداد عقد الإيجار القديم للمحلات
امتداد عقد الإيجار القديم للمحلات تثير عقود الإيجارات القديمة العديد من الاسئلة وخاصة تلك المتعلقة بـ امتداد عقد الإيجار القديم وهل يمكن توريث الإيجار القديم للمحلات أم لا، وما رأي الدين في توريث عقود الإيجار القديم في المحلات.
وقد وضح القانون المدني المصري كل ما يخص مسألة امتداد عقد الإيجار القديم ولذلك نطلعك في السطور القادمة على إجابات الأسئلة التالية:
- هل يورث الإيجار القديم للمحلات ؟
- هل يجوز توريث عقد الايجار القديم للمحلات ؟
- متى يسقط عقد الإيجار القديم للمحلات ؟
امتداد عقد الإيجار القديم للمحلات
ما هو الإمتداد في عقد الإيجار؟
يُعرف الإمتداد بأنه حق المالك في ألا يتم إنهاء عقد إيجاره بعد وفاته أو استرداد الوحدة المؤجرة سواء كانت سكنية أو محل تجاري حتى في حالة إنتهاء مدة الإيجار التي تم الاتفاق عليها.
مع العلم أن حق الامتداد خاص بالعقارات التي تخضع لقانون الإيجار القديم وبالتالي لا يتم تطبيق الامتداد على العقود التي تخضع لقوانين الايجار الجديد.
هل يورث عقد الإيجار القديم للمحلات ؟
بما أن حق الامتداد يسري على العقارات التي تخضع لقانون الإيجار القديم فإنه يتم توريث الإيجار القديم للمحلات ولكن بشروط تم تحديدها حتى لا يكن القانون جائرًا على حقوق المالك من جهة أو المستأجر من جهة أخرى.
أما عن شروط امتداد عقد الإيجار القديم للمحلات
فقد جاءت شروط توريث العقد في نص المادة رقم 29 من قانون 49 لسنة 1977، وهي 3 شروط.
- الصفة: وينص شرط الصفة على أنه يتم توريث الإيجار القديم للمحلات لـ زوجة المستأجر وأولاده وكذلك والديه فقط.
- الإقامة الدائمة: وينص هذا الشرط على أن حق امتداد عقد الإيجار القديم للمحلات يُطبق على المقيمين الدائمين في العقار سواءً الزوجة أو الأولاد أو والدي المستأجر أو حتى المقيمين معه في العقار أخر سنة قبل وفاته على الأقل أو تركه للمحل.
- ممارسة نشاط المستأجر: يختص هذا الشرط في توريث العقد بأن يكون الوارث يعمل في نفس نشاط المستأجر الأصلي.
إلا في بعض الحالات التي يمكن تغيير النشاط فيها بشروط حددها القانون كأن يحرص الوريث على عدم استخدام العقار في نشاطات مشبوهة أو منافية للآداب العامة أو تسبب أضرارًا للمبنى أو إزعاجًا للسكان فيه
هل يجوز توريث عقد الايجار القديم للمحلات ؟
ولكن ماذا عن رأي الدين في قضية امتداد عقد الإيجار القديم للمحلات؟!
جاء على لسان العلماء المسلمين أن عقود الإيجار القديمة ليست شرعية من الناحية الدينية وذلك حيث يقضي استئجار المكان بأن يكن محددًا بمدة معلومة من الطرفين.
فقد جاء عن ابن قدامة في “المغني” حيث قال بن المنذر: “أجمع كل من نحفظ عنه من أهل العلم على أن استئجار المنازل والدواب جائز، ولا تجوز إجارتها إلا في مدة معلومة”.
وبالتالي فإنه لا يجوز توريث محلات الإيجار القديم ولكن يجب رد المحل للمالك وفسخ العقد.
أما عن أملاك الوالد أو الزوج أو الولد الموجودة داخل المحل فإنها ملكه ويجوز للورثة تقسيمها بينهم.
متى يسقط عقد الإيجار القديم للمحلات ؟
يسقط عقد الإيجار القديم للمحلات في 5 حالات نص عليها قانون رقم 4 لسنة 1996 وجاءت تحت الشروط التي تعمل كعامل مساعد لفسخ عقد الإيجار القديم وهي كالتالي:
امتداد عقد الإيجار القديم للمحلات
عدم سداد الإيجار
وينص هذا الشرط على أنه يجوز للمؤجر إخطار المستأجر بعدم سداده للقيمة الإيجارية وذلك بإنذار رسمي، وفي حالة لم يتم سداد قيمة الإيجار خلال 15 يوم فعليه أن يسدد القيمة أمام القاضي.
وإذا قام المستأجر بتكرار عدم السداد بعد ذلك فيجوز للمؤجر أن يفسخ عقد الإيجار القديم للمحلات.
تأجير العقار بدون علم المؤجر
ينص هذا الشرط على أنه يمكن للمؤجر فسخ عقد الإيجار القديم للمحلات في حالة اكتشافه لقيام المستأجر بتأجير هذا العقار أو تنازله عنه دون موافقته.
وفي هذه الحالة يستطيع المؤجر إقامة دعوى قضائية لفسخ العقد وإخلاء العقار.
عدم الحفاظ على العقار
من أهم شروط الاحتفاظ بالعقار الخاضع لقانون الإيجار القديم هو حفاظ المستأجر على العقار ولذلك فإنه في حالة إلحاق المستأجر بأي ضرر في العقار كـ هدم الحوائط أو غيرها من الأضرار، فإنه يجوز للمؤجر إقامة دعوى لإخلاء العقار بعد إثبات الضرر الملحق بالعقار بحكم نهائي.
تغيير الاستخدام
أحد أبرز الشروط التي نص عليها قانون الإيجار القديم؛ حيث يجوز للمؤجر رفع دعوى لفسخ عقد الإيجار القديم للمحلات وإخلاء العقار في حال تغيير المستأجر استخدام العقار على سبيل المثال أن يستخدم الشقة السكنية كمقر لعيادة أو مكتب.
استخدام العقار في نشاطات مشبوهة
يحق للمؤجر فسخ عقد الإيجار القديم وإخلاء المحل في حالة إثباته استخدام المستأجر للعقار في القيام بنشاطات مشبوهة.
وهذه الحالات الخمس هي حالات فسخ عقد الإيجار القديم للمحلات بشكل خاص والعقارات الخاضعة لقانون الإيجار القديم بشكل عام.
ماذا عن امتداد عقد الإيجار القديم للمحلات للحفيد ؟
جاء عن محكمة النقض نوفمبر 2002 أنه لا يجوز امتداد عقد الايجار القديم للمحلات للأحفاد؛ حيث لا يمكن توريث الإيجار القديم إلا لجيل واحد فقط وبذلك لا يمكن توريث الحفيد لأنه من الجيل الثاني.
ولكن يحق للحفيد طلب الامتداد على شرط أن يطلبه عن أبيه وليس عن جده. لأنه في هذه الحالة يكون قريبًا من الدرجة الأولى لأبيه ولذا يسري عليه القانون.
والشرط الثاني أن يكون الأب أو الأم قد ورثوا العقار عن الجد قبل يوم 14/11/2002 وهو تاريخ نشر الحكم رقم 70 لسنة 18 الذي نص على الامتداد لمرة واحدة فقط أما في حالة موت الجد بعد هذا التاريخ فإن الأب يصبح مستأجرًا أصليًا للعقار وبالتالي يجوز توريثه لأبنائه (أحفاد الجد)
الخلاصة
يثير امتداد عقد الايجار القديم للمحلات الكثير من الاسئلة التي قمنا بالإجابة عنها في السطور السابقة، إذا كنت ترغب في معرفة المزيد قم بمتابعة قسم قوانين من شاري العقارية
