كل ما عليك معرفته حول عقد الايجار القديم
توجد الكثير من الأسئلة حول عقد الايجار القديم لما سببته القوانين الخاصة بالتعامل مع العقارات القديمة من جدل ولذلك نقدم لك في المقال الحالي أحدث المعلومات حول عقود الإيجار القديمة وثغراتها وكيفية توثيقها ومدتها بالإضافة إلى إمكانية التنازل عنها وهل يتم إلغاء العقد القديم بوجود عقد جديد أم لا وأخيرًا نقدم لك نموذج عقد ايجار قديم word لحماية حقوق جميع الأطراف.
اسئلة نجيبك عليها في المقال الحالي:
- ما المقصود بـ عقد الايجار القديم ؟
- ما هي ثغرات عقد الإيجار القديم ؟
- ما هي مدة عقد الإيجار القديم ؟
- هل يجوز التنازل عن عقد الإيجار القديم ؟
- هل يجوز تغيير النشاط فى عقد الايجار القديم ؟
- هل ينتهي عقد الإيجار بوفاة المؤجر ؟
- متى ينتهي عقد الإيجار القديم ؟
- هل عقد الإيجار الجديد يلغى العقد القديم ؟
- كيفية توثيق عقد إيجار قديم ؟
- كيف يمكن إثبات تاريخ على عقد إيجار قديم ؟
ما المقصود بـ عقد الايجار القديم ؟
يعبر عقد الايجار القديم عن الايجارات التي تخضع للقانون الصادر سنة 1996 وينص على أن مالك العقار له الحق في تأجير وحدته سواءً كانت سكنية أو تجارية مدى الحياة.
وكذلك يستطيع المستأجر بموجب هذا القانون أن يُورِث هذه الوحدة إلى أولاده بنفس قيمة الإيجار المتفق عليها في العقد وهو ما يُعرف بـ امتداد الايجار القديم وذلك عن طريق كتابة كلمة “مشاهرة” في عقد الإيجار بين الطرفين (وهو ما أثبت المشرعين خطأه بعد ذلك؛ حيث تعبر كلمة مشاهرة عن أنه عقد شهري أي ينتهي في بداية أي شهر يرغب المؤجر في إنهاء العقد فيه)
وقد تم إلغاء هذا القانون في نفس السنة التي تم إقراره فيها ولكن بعد أن تم عقد الكثير من عقود الإيجارات به.
ما هي ثغرات عقد الإيجار القديم ؟
هناك الكثير من الثغرات القانونية في عقد الايجار القديم والتي تمكن المالك من فسخ عقد الإيجار.
وإليك أبرز ثغرات عقد الايجار القديم :
- وجود كلمة مشاهرة: كما ذكرنا سابقًا أن كلمة مشاهرة في العقد تعني أنه عقد شهري وليس عقد غير محدد المدة كما يعتقد البعض ولذلك فإن وجود كلمة مشاهرة في العقد تعد إحدى الثغرات التي قد يستغلها المالك لفسخ العقد.
- عدم تحديد المدة: ينص قانون الإيجارات الجديدة على أن عقد الإيجار هو عقد يلتزم فيه المؤجر بتمكين المستأجر من الانتفاع بشيء معين لمدة محددة وبأجر معلوم ولذا فإن عدم تحديد المدة يعد إحدى ثغرات عقود الإيجار الجديدة
- عدم وصف العقار بدقة : يستطيع المؤجر أن يفسخ العقد في حالة إثباته قيام المستأجر بتغيير أحد معالم العقار دون الحصول على موافقة كتابية منه.
ولذلك فإن قيامك – كـ مستأجر – بإزالة أو إضافة أي شيء للعقار يؤدي إلى فسخ عقد الايجار القديم ومن هذه الأشياء أن تستغل العقار في وضع آلات قد تؤثر على المبنى.
فحافظ – كمستأجر- على أن يتم وصف العقار بدقة داخل العقد حتى لا تتعرض للمسائلة القانونية.
ما هي مدة عقد الإيجار القديم ؟
نصت التعديلات القانونية عن أن مدة عقد الإيجار القديم تُقدر بـ 59 سنة.
على أنه توجد بعض الطرق لتقليص المدة من 59 سنة إلى 3 سنوات أو سنة واحدة فقط وذلك في الحالات الآتية:
- أن يصدر الإيجار من وكيل المالك أو نائبه
- أن يصدر الإيجار من أحد ملاك العقار على الشيوع
- أن يصدر الإيجار من الحارس القضائي
- أن يصدر الإيجار من الوصي في حالة الأراضي الزراعية.
ولا سبيل لوجود عقد ايجار قديم غير محدد المدة ؛ حيث جاءت التعديلات القانونية الأخيرة بفسخ جميع العقود التي تخضع لبند عقد ايجار قديم غير محدد المدة .
هل يجوز التنازل عن عقد الإيجار القديم ؟
جاءت القاعدة العامة في القانون المدني الخاص بعقود الإيجارات القديمة أنه يجوز للمستأجر أن يتنازل عن عقد الايجار القديم لغيره إلا في حالة وجود شرط مانع في العقد ينص على عدم التنازل.
وفي حالة وجود شرط مانع في عقد الإيجار يقضي بأنه لا يحق للمستأجر التنازل عن العقار، فإن مخالفة الشرط تعطي الحق للمؤجر بأن يطالب بفسخ عقد الايجار القديم.
هل يجوز تغيير النشاط فى عقد الايجار القديم ؟
جاء في القانون 49 لسنة 1977 أن الورثة لا يستطيعون تغيير النشاط الذي استخدم فيه الوالد العقار المؤجر.
ثم جاءت مواد أخرى مثل المادة 18 في قانون 136 لسنة 1981 تُجيز تغيير النشاط بشروط معينة حددها القانون وهي:
- ألا يتم استعمال العقار في الأعمال المشبوهة أو المنافية للآداب وكذلك ألا يتم استخدامه في الأشغال التي تضر بسلامة المبنى.
- ألا يضر النشاط الجديد بالسكان في المبنى أو يسبب قلق لهم.
- ألا يكون تغيير النشاط تم عن طريق التحايل على القانون؛ وفي هذه الحالة يحق للمؤجر أن يثبت ذلك لفسخ العقد.
هل ينتهي عقد الإيجار بوفاة المؤجر ؟
من المقرر في عقود الإيجارات القديمة أن العقد لا ينتهي بوفاة المستأجر أو المؤجر؛ وهو ما نصت عليه المادة 601 من القانون المدني وذلك لما تتمتع به عقود الإيجارات من طبيعة خاصة تجعلها لا تخضع للاعتبارات الشخصية عند التعاقد.
ولذلك فإن العقد ليس مُلزمًا بوجود طرفي التعاقد فقط ولكنه يمتد للورثة من جهة ويظل قائمًا في حالة موت المؤجر من جهة أخرى.
متى ينتهي عقد الإيجار القديم ؟
وفقًا للفقرة السابقة فإن عقد الإيجار القديم لا ينتهي بوفاة أحد الطرفين؛ إذًا “متى ينتهي عقد الإيجار القديم ؟”.
هناك 3 شروط حددها القانون لإنهاء عقد الايجار القديم وذلك كالتالي:
- إنتهاء مدة الإيجار: ينتهي عقد الإيجار بانتهاء مدة الإيجار التي نص عليها القانون المدني في المادة 598 دون الحاجة إلى إنذار المستأجر بانتهاء العقد.
- إخلال أحد الأطراف ببنود العقد: يحق إنهاء عقد الإيجار القديم في هذه الحالة بحجة إخلال أحد الأطراف ببنود العقد
- إثبات أحد أسباب فسخ العقد: ينتهي عقد الايجار القديم إذا تم إثبات قيام المستأجر بأحد الأفعال التي توجب فسخ العقد وتتمثل في (تأخير دفع الإيجار لمدة تتجاوز 14 يوم – إلحاق الضرر بالعقار – قيام المستأجر بـ تأجير العقار دون موافقة المؤجر – استخدام العقار في أعمال منافية للآداب)
هل عقد الإيجار الجديد يلغى العقد القديم ؟
جاء عن محكمة النقض أن تحرير المستأجر لعقد إيجار جديد لا يلغي عقد الإيجار القديم وبالتالي فإن للمستأجر أن يتمسك بالعقد القديم وشروطه إلا في حالة رغبة الطرفين في إنشاء علاقة تجارية جديدة لا تمت للسابقة بشيء.
كيف يمكن إثبات تاريخ عقد إيجار قديم ؟
يعد إثبات تاريخ العقد أحد أهم شروط توثيقه وإليك طريقة إثبات تاريخ عقد إيجار قديم بداية من الأوراق المطلوبة وانتهاءً بخطوات إثبات العقد.
الأوراق المطلوبة:
- أصل عقد الإيجار موقعًا من الطرفين؛ على أن يكن التوقيع على كافة الأوراق
- بطاقة الرقم القومي الخاصة بك سواء كنت مؤجرًا أو مستأجرًا على أن تكن سارية
- ملء طلب إثبات عقد إيجار
خطوات إثبات العقد:
- توجه للشهر العقاري التابع له العقار
- املأ استمارة طلب إثبات تاريخ العقد
- ثم قدم رسوم إثبات العقد ويتم تحديد قيمتها نسبةً لقيمة العقد وعدد سنوات الإيجار
